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【土地関係】
・土地表題登記
・分筆登記
・合筆登記
・地目変更登記
・地積更正登記
・地図訂正申出
・境界確定 etc
【建物関係】
・建物表題登記
・建物表題変更登記
・建物減失登記
・建物合併登記
・建物分割登記
・建物区分登記
・区分建物表題登記 etc
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土地の測量・境界に関する
心配事などのご相談も
お受けします。
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土地家屋調査士 |
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〒740-0013
山口県岩国市桂町
1丁目3番20号
TEL：0827-21-0516
FAX：0827-21-0533 |
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| 今まで携わってきた業務の中で、地権者の方々からいただきました、様々なご質問などの一例をまとめてみました。ご参考にご利用いただくとともに、類似した問題などありましたら、是非ご一報下さい。 |
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『表示に関する登記』には具体的にどんな登記がありますか？ |
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家を新築しましたがどのような手続きが必要ですか?又、誰に依頼すればいいですか? |
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家が手狭になったので增築しましたがどのような手続きが必要ですか？ |
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家を建て替えるため、古い建物を取り壊しましたがどのような手続きが必要ですか？ |
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土地の一部を他人に売却したいのですが、どのような手続きをすればいいのでしょうか？ |
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農地（田や畑）を利用して家を建てたいのですが、どのような手続きをすればいいのでしょうか？ |
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『境界立会 』？隣の土地測量の為に、会社まで休んで立会なんて俺には関係ない。
まったく迷惑だよ。 |
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『表示に関する登記』って何のこと？ |
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お知りになりたい不動産の情報は、その不動産を管轄する法務局へ行き、一定の手数料を納付すれば『登記事項証明書』（又は登記簿謄本）を交付してもらえます。（土地と建物は別個のものですので請求時に土地又は建物を指定します。）
その内容は
登記用紙が作られる順番に（1）表題部 （2）甲区 （3）乙区 に区別されています。
（土地の場合） （登記簿記載事項）
| 表題部 |
その不動産が |
①どこに存在し |
所在地番（何市何町何丁目○番） |
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②どんな用途で |
地 目 （宅地、田、畑 等） |
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③広さは |
地 積 （○○○㎡） |
所謂、人間に例えるなら出生届けに似た事項が記載されています。
この『表題部』に変更が生じた場合に調査・測量・登記等を経て
登記簿の記載事項を変更することによって現地と登記簿とを一致させる手続き（登記）をします。
これを業務とするスペシャリストが『土地家屋調査士』です。
甲 区 所有権に関する登記（現在の所有者等が記載されています。）
乙 区 所有権以外の権利に関する登記（抵当権設定等が有れば記載されます。）
この『甲区』『乙区』に変更が生じた場合や新たな権利が生じた場合に、依頼を受けて登記をするスペシャリストが『司法書士』です。 |
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『表示に関する登記』には具体的にどんな登記がありますか？ |
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人間に例えるなら出生届けに似た事項が記載されている事は前問で述べました。
例 建物の場合
| （人間の場合） |
出生 |
--→ |
成長 |
--→ |
死亡 |
| （不動産の場合） |
発生 |
--→ |
変更 |
--→ |
消滅 |
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・建物表題登記 |
・建物表題変更登記 |
・建物滅失登記 |
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・建物表題更正登記 |
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・建物分割登記 |
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・建物合併登記 |
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等々 |
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家を新築しましたがどのような手続きが必要ですか?又、誰に依頼すればいいですか? |
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建物が新しく発生しました。新規に建物の登記簿を作ります。
登記用紙を作る順番に（1）『表題部』を最初に作るんでしたね。
いわゆる『表示に関する登記』をします。
もうお分かりですね。
そうです・・・土地家屋調査士が『建物表題登記』を申請します。
その後において、司法書士が必要に応じて甲区、乙区を登記申請して作ります。
土地家屋調査士と司法書士とは密接な協業関係にありますのでどちらに依頼されて
も構いませんが、最初にする登記は土地家屋調査士の分野です。
したがって土地家屋調査士に依頼されたほうが業務的には効率的です。 |
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家が手狭になったので增築しましたがどのような手続きが必要ですか？ |
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建物の床面積等が変更しました。
したがって、登記簿の『表題部』の記載事項（床面積等）を変更するために
土地家屋調査士が『建物表題変更登記』を申請します。
この場合、司法書士が申請する登記は基本的にはありません。
必ず、土地家屋調査士に依頼しましょう。 |
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家を建て替えるため、古い建物を取り壊しましたがどのような手続きが必要ですか？ |
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建物が消滅しましたので、登記簿を閉鎖しなければ永久的に取り壊された建物の登記簿が法務局に残ってしまいます。
この場合、土地家屋調査士が『建物滅失登記』を申請すれば登記簿が閉鎖されます。
必ず、土地家屋調査士に依頼しましょう。 |
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土地の一部を他人に売却したいのですが、どのような手続きをすればいいのでしょうか？ |
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結論からいえば、売買する前に『土地分筆登記』を申請しなければなりません。
『土地分筆登記』とは、一筆の土地を二筆以上の土地に分割することです。
土地の一部について「売りたい」「買いたい」という意思表示があれば契約は成立 しますが、登記簿においては土地の一部について所有権を付けることはできません。
したがって、売りたい土地（分筆地といいます）と残す土地（残地といいます）とに分割すれば、分筆地については一筆の土地として登記用紙が新設されます。
その後において、その分筆地を売主と買主との間で『所有権移転登記』の申請をすることになります。
ここで留意していただきたい事は、『土地分筆登記』をする際には土地の測量が必要です。
現場で隣接地権者の方々と、境界の確認作業を実施し、承諾を受けた上でその境界上に境界標を設置したり、承諾印をいただいたり、確定測量をしてその成果に基づいて地積測量図（土地分筆登記時に添付書面として法務局に永久保存されます）を作製したり等々・・・・
かなりの作業が要求されます。
作業範囲にもよりますが、平均的に概ね１ケ月程度はかかります。
これを業務とするスペシャリストが『土地家屋調査士』です。 |
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農地（田や畑）を利用して家を建てたいのですが、どのような手続きをすればいいのでしょうか？ |
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農地の場合、農地法にいろいろと規制がありますので、地元の農業委員会に事前に問い合わせが必要になります。
家を新築できる旨の確認がとれれば
１．事前に農業委員会に対して許可又は届出の申請をしましょう。
（これを怠れば、最悪原状回復命令の行政処分が為されるので充分注意して下さい。）
２．新築後に、建物については『建物表題登記』
土地については『土地地目変更登記』を
『土地家屋調査士』が申請します。
ここで注意することは、『農地法』の許可又は届出が受理されても、その事をもって自動的に登記簿の記載事項（地目）が、このケ－スでは『宅地』に変わることはありません。
又、建物が未だ建築されていないのに『土地地目変更登記』を申請しても却下されます。
では、どうすれば良いのでしょうか？
登記は現況主義を採用しています。
したがってこの場合、建物が建った後に『土地地目変更登記』の申請をします。
建物が建ったという事実により『宅地』に変更できます。 |
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『境界立会 』？隣の土地測量の為に、会社まで休んで立会なんて俺には関係ない。
まったく迷惑だよ。 |
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『境界立会 』は、隣の為に立会うのではありません。
貴方の土地の保護の為に貴方の主張を聴き、公正な境界の確認のために行うものです。是非、貴方の土地の保護の為にも協力して下さい。
云わば、『境界立会 』は貴方とお隣との協力に基づいて成立するものです。
立会の結果、双方で境界の確認の合意が成立すれば必ず立会証明書等に署名押印を して下さい。我々土地家屋調査士が責任をもって保管します。
後日、貴方のためにも役立ちます。
又、境界確認成立時には、基本的に土地家屋調査士が『境界杭 』を埋設しますので、
双方で大切に保存しましょう。 |
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購入予定地が面積不足かも・・・・・
購入予定地に境界杭がない・・・・・ |
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これから購入される土地（財産）で非常に大切なことです。
境界杭が無い場合、購入予定地がどこの位置に存在しているのか不明な状態です。
このような土地に対して関係者の言い分だけを信用して買われるのは非常に危険です。境界紛争に発展する例がたくさんあります。
こういったケースで貴方のお役に立てるプロフェッショナルが『土地家屋調査士 』です。
我々土地家屋調査士は、依頼を受けて、その土地の資料調査・測量等により境界確定の為の調査をし、現地においてはお隣の地権者の方々と現地立会の上、境界確
認します。決定すればその位置に境界杭を埋設し、お隣の地権者の方々には立会証明書に署名押印をいただきますので、将来において境界紛争になることはありません。
当然、我々の業務においては相当の費用を要する作業の為に、最も大切なことを無視した為、将来金銭では解決できない境界トラブルに巻き込まれ人間関係にもヒビが入る等心痛するケースは枚挙にいとまがない程です。
尚、境界が確定すれば必然的に土地の面積も判明しますので、その実測面積で売買されれば、登記簿上の面積の多少に気をもむこともありません。 |
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土地の境界のことでお隣と争いになっている |
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土地の境界におけるもめ事の原因として
・相隣者同士が仲たがいしている
・お隣が挨拶もなく、勝手にブロックを設置した
・以前、道として利用していたのにお隣が占有している
・境界杭を勝手に撤去した為境界が不明になった、あるいは移設した
・分限図（明治時代に出来た地図）と地籍図（法14条地図）が違う
（例）分限図にはあった道（又は水路）が地籍図上では消えている
又、分限図には無かった道（又は水路）が地籍図上存在している 等々
他にも様々な要因が考えられます。
土地は子供・孫・・・・・へと引き継がれます。
次世代まで境界のもめ事を引き継がれますか？
我々土地家屋調査士は、それぞれのケースに応じて関係者のお話をよく聴いた上で調査し、公正な立場で対応します。
是非、『土地家屋調査士』へご相談してみて下さい。
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